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评论：三大背离削弱房价上涨动力

房天下综合整理  2015-09-25 00:00

[摘要] 在中央及地方稳定住房消费政策带动下，过去八个月全国楼市运行整体上出现积极变化，商品住宅销量明显回升，房价上涨动力有所恢复，一线城市住宅价格出现明显上涨。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">在中央及地方稳定住房消费政策带动下，过去八个月楼市运行整体上出现积极变化，商品住宅销量明显回升，房价上涨动力有所恢复，一线城市住宅价格出现明显上涨。据国家统计局发布的数据，2015年8月70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月以来首次转正。即使如此，考虑到当前楼市运行存在三大背离，未来房价进一步上涨动能存在不足。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一是房价上涨与政策刺激效应衰减存在背离。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">客观分析，当前房价上涨离不开中央及地方稳定住房消费政策的强力刺激与有效带动。2015年1至8月，商品房销售面积同比增长7.2%，而上年同期为下降8.9%。比商品房销售面积增长更快的是商品房销售额，同比增长了15.3%，显示出政策刺激对房价的拉动作用。而随着稳定住房消费政策效应衰减，住宅市场需求动力开始显示出萎缩迹象，一线城市楼市已出现明显降温。据中介机构统计，2015年8月，北京新建住宅销售套数环比大跌28.7%。由政策效应衰减引发的住宅需求动力不足，或将制约房价进一步上涨的空间。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">二是房价上涨与土地购置费用出现背离。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">通常，房价上涨会带动房地产开发企业土地购置费用上升。而本轮房地产销售回暖的一个突出特征是，房地产开发企业土地购置费用“不升反降”，与房价未能同向变化。2015年1至8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降32.1%，降幅比1至7月扩大了0.1个百分点；房地产开发投资同比增长3.5%，历史上首次跌破4%；8月单月房地产投资同比下降1.1%，年内增速首次转负。这些情况表明，房地产开发企业对楼市预期总体趋向谨慎，进而削弱了房价进一步上涨的市场预期。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">三是一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓出现背离。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房价上涨不能脱离宏观经济基本面而独立运行。随着我国宏观经济增长中枢下移，经济转型阵痛上升，城镇居民收入增长也将出现放缓，并与房价上涨出现背离。而一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓的矛盾趋向恶化。当前住宅开发资金向一线城市集中转移，近一段时间一线城市“地王”项目频繁产生，一线城市住宅“被豪宅化”的风险已经快速上升。这不仅增加了城市中低收入人群的购房经济压力，也会无形中增加城市产业转型压力，更会进一步动摇房价上涨的基础。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">应该看到，当前我国楼市区域分化矛盾进一步加剧。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨，且涨幅相对较大，二线城市同比“涨跌互现”，三线城市房价同比仍然全部下降。从库存压力分析，住宅去库存压力主要集中在三线、四线城市，去库存周期超过四年。在一线城市人口资源趋向饱和的情况下，房地产开发资金向一线城市过度集中，不仅没有可能降低一线城市土地价格，反而还会进一步加剧住宅“被豪宅化”的风险，需要引起有关方面高度警惕。未来稳定和刺激住房消费的政策措施或有必要向三线、四线城市进一步倾斜。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">榆中新楼盘：

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">尚锦城：尚锦城项目，总建筑面积12万多平方米，绿化率为38％，容积率2.0。尚锦城项目位于皋兰县名藩大道南段，北面紧靠皋兰县体育馆,可共享体育馆的健身休闲设施。中医院、石洞寺森林公园举步即达，这些配套将会使我们生活生活将会更加的便捷与舒适。众多知名房地产开 发企业在这里投资开发，更加证明了这片区域的无限发展潜力与活力。未来，这里必将成为宜居、宜商、宜游的皋兰城市中心。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="left">雁滩家园·萃英居：雁滩家园·萃英居位于雁滩中心，470亩生态大盘，靠近大型社区，配套完善，小区总建筑面积约125万平方米，小区内幼儿园、学校、医院等配套一应俱全。黄金区位，地段，出揽都市繁华，入则享家园宁静。小区位于兰州市的主城区，城关区雁西路，82、135、25、53、141、22等多路公交线路过，交通四通八达。成熟社区，繁华商圈。鸿运润园、新港城等高档小区，大润发、万达广场等大型商业中心尽在咫尺，尽享10生活圈。精英品质，平民价格，雁滩家园·萃英居品质一丝不苟，价格让利于民，每平方米7850元起价。刚需户型，经济实用，有92.75—108.3㎡共四种面积的两房两厅可供选择，户型方正实用。雁滩家园·萃英居现房发售、置业无忧。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">

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